賣房沒說清楚會被罰50萬嗎？2026成屋揭露新制：海砂屋、太陽光電、設備怎麼寫

先回答標題：50 萬不是罰一般屋主的。消保法這條罰的是用定型化契約賣房子的「企業經營者」（例如建商），而且要先被主管機關要求限期改正，到期不改才開罰。你自己賣自住的房子，通常不是這條的對象；但屋況沒講清楚，買方一樣可以依民法找你。

這次新制是 2026 年 4 月 1 日上路，賣成屋附的「建物現況確認書」多了太陽光電、加壓受水設備兩項，海砂屋的檢測標準也補了新的說明。

新制到底改了什麼

內政部 114 年 12 月 19 日公告、115 年 4 月 1 日生效，改的是成屋買賣契約附的建物現況確認書：

第 6 項：海砂屋（氯離子）標準，加上「硬固混凝土」新標準。
第 9 項：新增加壓受水設備、誰維護。
第 19 項：新增太陽光電發電設備。

同一天，不動產說明書也多了建築能效標示、太陽光電兩項。

50 萬是怎麼罰的

消保法第 56 條之 1 的順序是這樣：企業經營者用的定型化契約不符合規定，主管機關先命限期改正；到期沒改，罰 3 萬到 30 萬；再限期還是沒改，罰 5 萬到 50 萬，可以按次處罰。至於誰算企業經營者，要看交易雙方和契約性質。

所以不是「沒揭露，第一次就罰 50 萬」。

你委託我賣，我要用不動產說明書跟買方解說，說明書要先給你簽名。這些欄位，我會一項一項跟你對。

海砂屋：有沒有驗，照實勾

第 6 項問的是「有沒有做過氯離子檢測」，規定沒有要求一定要驗。驗過的寫結果；超過標準的，要寫打算怎麼處理：修好再交屋、現況交屋（減價或買方自己修），或其他方式。沒驗過就勾沒驗過。但如果你已經知道牆面有裂縫、鋼筋外露這類狀況，還是要在相關欄位照實寫。

判斷有沒有超標，要先看房子是哪一年申報施工勘驗的，各時期的容許值不一樣（依確認書備註）：

83.7.21 以前：沒有訂
83.7.22–87.6.24：0.6 kg/m³
87.6.25–104.1.12：0.3 kg/m³
104.1.13–114.6.30：0.15 kg/m³
114.7.1 以後：照硬固混凝土標準

我拿到檢測報告，第一件事是先對房子的勘驗年份，再看數字。

太陽光電、加壓受水設備：寫清楚誰負責

太陽光電要寫三件事：

依法規設置（寫出依據），還是沒有法規義務、賣方自己裝的。
在專有部分、共有部分，還是其他位置。
誰管理維護：買方、管委會、沒有管委會由住戶共同管，或再生能源業者。

加壓受水設備，依行政院的說明，是針對不在自來水事業供水區域的房子（例如高地社區）：要寫有沒有設置加壓設備、蓄水池這類設備，以及由誰管理維護。先講清楚，買方才知道以後馬達壞了找誰。

冷氣、廚具這些設備怎麼寫

這項不是新的，但交屋時最常吵。確認書第 16 項「附屬設備」三選一：

算在房價裡，跟房子一起移轉
不算房價，賣方免費送
不算房價，賣方搬走

下面再逐項寫數量和交屋時的狀態，像冷氣幾台、熱水器、瓦斯爐。只勾分類不寫數量，最容易吵。交屋那天照著點。

什麼情況要特別小心

屋頂有太陽能板，不知道當初誰裝、有沒有跟廠商簽約。
沒驗過氯離子，買方問就回「應該沒問題」。沒驗就照實勾「無」。
說好冷氣要留，確認書沒勾，交屋才發現拆走了。
自己賣、用網路下載的合約，以為沒人管。民法第 354 條的瑕疵擔保責任還是在。

常見問答

Q：我是屋主自己賣，也會被罰 50 萬嗎？
A：消保法第 56 條之 1 罰的是「企業經營者」，一般人偶爾賣自住的房子通常不算。但這不代表沒有責任：已知的瑕疵沒講，買方還是能依民法主張權利。

Q：賣房一定要先做海砂屋檢測嗎？
A：規定要揭露的是「有沒有做過」，沒有規定一定要驗。沒驗就勾沒驗。買方想驗，可以在簽約前談好誰出錢、什麼時候驗。

Q：太陽能板是我自己裝的，要怎麼寫？
A：勾「無法規強制義務，由賣方自行設置」，再寫位置跟誰維護。有跟業者簽約的話，合約一起給買方看。

有疑問 LINE 我。

資料來源

內政部新聞稿〈成屋買賣新制上路購屋資訊更透明：節能標示、光電設備同步揭露〉，115.4.1（新增三項揭露、不動產說明書新增能效標示與太陽光電、向縣市政府檢舉）：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=337606 （查詢 2026-10-28）
內政部地政司〈修正「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第二點附件一，自115年4月1日生效〉，114.12.19 發布（第 6、9、19 項修正理由）：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=145&s=335354 （查詢 2026-10-28）
行政院新聞稿〈行政院通過「成屋買賣定型化契約」(建物現況確認書)修正規範〉，114.12.19（加壓受水設備適用非自來水供水區域、太陽光電揭露內容、消保法第 56 條之 1 罰則）：https://www.ey.gov.tw/Page/F7408A6FCA4B0A8A/283bcbbc-5c4b-41b9-bbfd-4c050d9aaa73 （查詢 2026-10-28）
行政院〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉修正總說明（附件一修正後全文：第 6 項氯離子各時期容許值、第 9 項、第 16 項附屬設備三選一、第 19 項太陽光電勾選項目）：https://www.ey.gov.tw/File/D2913559B4B0A40?A=C （查詢 2026-10-28）
內政部主管法規共用系統〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項〉（114.12.19 台內地字第1140150778號公告）：https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000442 （查詢 2026-10-28）
消費者保護法第 56 條之 1（罰鍰 3–30 萬、5–50 萬、按次處罰）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=56-1 （查詢 2026-10-28）
消費者保護法第 2 條（企業經營者定義）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=2 （查詢 2026-10-28）
不動產經紀業管理條例第 23、24 條（以不動產說明書解說、經委託人簽章）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060066 （查詢 2026-10-28）
民法第 354 條（物之瑕疵擔保）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=354 （查詢 2026-10-28）
彰化縣政府地政處〈成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項QA〉（作為企業經營者與消費者訂約之準據、範本不具強制性）：https://ctrl.chcg.gov.tw/files/B5(%E4%B8%89)%E6%88%90%E5%B1%8B%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E5%AE%9A%E5%9E%8B%E5%8C%96%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%87%89%E8%A8%98%E8%BC%89%E5%8F%8A%E4%B8%8D%E5%BE%97%E8%A8%98%E8%BC%89%E4%BA%8B%E9%A0%85QA_32_1090512_2025.pdf （查詢 2026-10-28）

加 LINE 問老王打電話 0926-864-165

傳社區名、預算，或一句話就好，不用先約時間。